中古マンションの購入は、多くの人にとって人生で最も大きな買い物の一つです。
立地や間取り、価格に目が行きがちですが、忘れてはならないのが「耐震性」という、あなたと家族の命、そして大切な資産を守るための根幹的な要素です。
日本は世界有数の地震大国であり、いつどこで大地震が発生してもおかしくありません。
2024年1月に発生した能登半島地震のように、大きな地震は私たちの日常を脅かします。
そんな中で、これから長く住まう家が、万が一の際に安全な場所であるかどうかは、何よりも優先すべき検討事項と言えるでしょう。
特に中古マンションの場合、建てられた年代によって耐震基準が異なるため、その安全性は物件ごとに大きく異なります。
「見た目がきれいだから」「リノベーション済みだから」という理由だけで選んでしまうと、将来大きなリスクを抱えることになりかねません。
この記事では、なぜ「耐震診断済み」の中古マンションを選ぶべきなのか、その明確な3つの理由を、建築と不動産のプロの視点から徹底的に解説します。
この記事を読めば、あなたは中古マンションの耐震性に関する正しい知識を身につけ、後悔しない物件選びができるようになるはずです。
Contents
中古マンションの耐震性を知るための3つの基礎知識
「耐震診断済み」の重要性を理解するために、まずは耐震性に関する基本的な知識を整理しておきましょう。
「旧耐震」「新耐震」といった言葉を聞いたことがある方も多いと思いますが、その違いを正確に理解することが、賢い物件選びの第一歩です。
知識1：「旧耐震基準」と「新耐震基準」の決定的な違い
マンションの耐震性を語る上で最も重要なのが、1981年6月1日という日付です。
この日を境に、建築基準法における耐震基準が大きく改正されました。
それ以前の基準を「旧耐震基準」、以降の基準を「新耐震基準」と呼びます。
| 基準 | 建築確認日 | 想定される地震の揺れ | 基準の目標 |
|---|---|---|---|
| 旧耐震基準 | 1981年5月31日以前 | 震度5強程度 | 建物が倒壊・崩壊しないこと |
| 新耐震基準 | 1981年6月1日以降 | 震度6強～7程度 | 建物が倒壊・崩壊せず、人命を守ること |
出典: 建築基準法の変遷などを基に作成
この表からわかるように、両者の違いは「想定する地震の規模」と「建物をどう守るか」という思想そのものにあります。
旧耐震基準は、震度5強程度の揺れに対して倒壊しないことを目標としていましたが、それ以上の大きな揺れは想定されていませんでした。
一方、新耐震基準は、1978年の宮城県沖地震の教訓を基に、震度6強から7といった大地震が発生しても、建物に損傷は受けるかもしれないが、少なくとも倒壊・崩壊はせず、中にいる人の命を守ることを絶対的な目標としています。
実際に、1995年の阪神・淡路大震災では、新耐震基準で建てられた建物の多くが倒壊を免れた一方で、旧耐震基準の建物に被害が集中したというデータもあります。
注意点として、竣工日（完成日）ではなく「建築確認日」が基準であることを覚えておきましょう。
1982年に完成したマンションでも、建築確認日が1981年5月以前であれば、旧耐震基準で設計されている可能性があります。
知識2：「耐震診断」とは？何を調べているのか
「耐震診断」とは、既存の建物が現在の耐震基準（新耐震基準）に対して、どの程度の耐震性能を持っているかを専門家が評価することです。
特に、旧耐震基準で建てられた建物に対して行われることが多く、いわば建物の「健康診断」のようなものです。
耐震診断では、主に以下の点を調査します。
- 設計図書の確認: 建物の構造計算書や設計図を基に、基本的な構造計画を評価します。
- 現地調査:
- コンクリートの強度やひび割れの状況
- 鉄筋の配置や量
- 建物の形状やバランス、経年劣化の状態
- 構造計算: 現地調査で得られたデータを基に、専門的な計算ソフトを用いて、建物が震度6強～7クラスの地震に対して耐えられるかどうかを数値的に評価します。
この診断によって、建物の弱点や補強が必要な箇所が明らかになります。
耐震診断は、単に「安全か、危険か」を判断するだけでなく、どうすればより安全になるかという「処方箋」を出すための重要なプロセスなのです。
知識3：耐震性能を示す重要指標「Is値」の見方
耐震診断の結果は、「Is値（構造耐震指標）」という数値で示されます。
これは、建物の強度や粘り強さ（変形性能）を総合的に評価した指標で、この数値が大きいほど耐震性が高いことを意味します。
一般的に、Is値は以下のように評価されます。
| Is値 | 耐震性能の評価 |
|---|---|
| 0.6以上 | 倒壊または崩壊する危険性が低い（新耐震基準と同等レベル） |
| 0.3以上 0.6未満 | 倒壊または崩壊する危険性がある |
| 0.3未満 | 倒壊または崩壊する危険性が高い |
出典: 国土交通省「建築物の耐震改修の促進に関する法律」の告示などを基に作成
中古マンションを選ぶ際には、すべての階でIs値が0.6以上であることが一つの大きな目安となります。
たとえ一つの階でも0.6を下回っていると、建物全体として新耐震基準を満たしているとは言えず、金融機関によっては住宅ローンの審査に影響が出る可能性もあります。
【本題】耐震診断済み中古マンションを選ぶべき3つの明確な理由
基礎知識を踏まえた上で、いよいよ本題です。
なぜ、数ある中古マンションの中から「耐震診断済み」の物件を積極的に選ぶべきなのでしょうか。
その理由は、「安全性」「資産性」「経済性」という3つの重要な側面に集約されます。
理由1：【安全性】建物の安全性が客観的な数値で証明されている絶対的な安心感
最大の理由は、言うまでもなく「安全に暮らせる」という絶対的な安心感です。
「新耐震基準のマンションだから大丈夫」と考える方も多いかもしれません。
しかし、新耐震基準はあくまで1981年時点の基準であり、その後の度重なる大地震の教訓や研究の進展により、耐震技術はさらに進化しています。
また、建物の耐震性は、経年劣化や施工品質、その後のメンテナンス状況によっても変化します。
耐震診断済みの物件は、現在の視点から専門家が改めて建物の性能を評価し、「Is値0.6以上」といった客観的な数値で安全性が証明されています。
これは、単に「新耐震基準だから」という言葉よりも、はるかに具体的で信頼性の高い安全の証です。
引用ブロック：専門家の視点
「耐震診断は、過去の基準に適合しているかを確認するだけでなく、現在の建物の状態を正確に把握するプロセスです。コンクリートの中性化や鉄筋の腐食など、目に見えない劣化も考慮して評価するため、診断済みの物件は、築年数が古くても安全性が担保されていると言えます。」
家族の命を守る住まいとして、この「客観的に証明された安全性」という価値は何物にも代えがたいものでしょう。
理由2：【資産性】将来にわたる資産価値の維持・向上に直結する
中古マンションの購入は、居住目的であると同時に、資産形成の一環でもあります。
耐震性は、マンションの資産価値を大きく左右する重要な要素です。
- 売却時の有利性: 将来、あなたがそのマンションを売却することになった場合、「耐震診断実施済みで、Is値0.6以上」という事実は、買主にとって非常に大きなアピールポイントとなります。 安全性を重視する買主は多く、同様の条件の物件と比較された際に、売却しやすくなる、あるいはより良い条件で売却できる可能性が高まります。
- 金融機関の評価: 金融機関は、住宅ローンを融資する際に建物の担保価値を評価します。耐震性が低い、あるいは不明な物件に対しては、融資額が低くなったり、そもそも融資が下りなかったりするケースがあります。 特にIs値が0.3未満の物件は、融資を断る金融機関もあると言われています。 耐震診断で安全性が確認されていれば、こうしたリスクを回避できます。
- 管理組合の意識の高さ: 耐震診断を実施しているマンションは、管理組合が建物の維持管理や資産価値向上に対して高い意識を持っている証拠とも言えます。 しっかりとした長期修繕計画が立てられ、適切に運営されている可能性が高く、建物全体のコンディションが良いことが期待できます。
旧耐震基準のマンションであっても、耐震診断を行い、必要に応じて耐震改修工事を実施していれば、新耐震基準の物件と同等、あるいはそれ以上に資産価値が評価されることもあります。
理由3：【経済性】住宅ローン控除や税制優遇、地震保険料の割引が受けられる
耐震診断済みで、現行の耐震基準に適合していることが証明されると、様々な経済的なメリットを享受できる可能性があります。
これは、安全な住宅の普及を促進するための国の制度によるものです。
住宅ローン控除（減税）
住宅ローン控除は、年末のローン残高の0.7%が所得税などから最大13年間控除される制度です。
中古マンションの場合、原則として耐火建築物（マンションなど）は築25年以内という要件がありますが、「耐震基準適合証明書」を取得することで、この築年数要件が緩和され、築25年超の物件でも住宅ローン控除の対象となります。
この「耐震基準適合証明書」は、耐震診断の結果、現行の耐震基準を満たしていると判断された場合に発行される書類です。
各種税金の軽減措置
耐震基準適合証明書があると、住宅ローン控除以外にも以下のような税金の軽減措置を受けられる場合があります。
- 登録免許税の軽減: 不動産登記にかかる税金が軽減されます。
- 不動産取得税の軽減: 不動産購入時に一度だけかかる税金が軽減されます。
- 固定資産税の減額: 耐震改修工事を行った場合、翌年度の固定資産税が減額される特例があります。
これらの優遇措置は、合計すると数十万円から百万円以上の差になることもあり、購入時の諸費用を大きく抑えることができます。
地震保険料の割引
地震保険には、建物の耐震性能に応じて保険料が割引される制度があります。
耐震診断の結果、現行の耐震基準を満たすことが確認された場合、「耐震診断割引」として10%の割引が適用されます。
さらに、耐震等級（住宅性能表示制度に基づく指標）が認定されている場合は、より大きな割引が適用されます。
| 割引の種類 | 割引率 | 適用条件（例） |
|---|---|---|
| 耐震等級割引 | 等級3：50% 等級2：30% 等級1：10% | 品確法に基づく耐震等級を有していること |
| 耐震診断割引 | 10% | 耐震診断により、現行の耐震基準を満たすこと |
| 建築年割引 | 10% | 1981年6月1日以降に新築された建物であること |
出典: 各損害保険会社ウェブサイトなどを基に作成
※これらの割引は重複して適用することはできません。
地震保険は長期にわたって支払うものですから、10%の割引でも総支払額では大きな差となります。
安全な家に住むことで、保険料負担も軽くなるのです。
「耐震診断済み」物件かどうかの確認方法
では、具体的にどうすれば検討中の物件が耐震診断済みかどうかを確認できるのでしょうか。
以下の3つのステップで確認を進めましょう。
不動産会社の担当者にヒアリングする
最も手軽で確実な方法は、仲介を担当する不動産会社の担当者に直接質問することです。
「このマンションは耐震診断を実施していますか？」「実施している場合、診断結果（Is値など）の報告書を見せてもらえますか？」と明確に尋ねましょう。
プロの担当者であれば、物件の耐震性に関する情報を把握しているはずです。
もし即答できない場合でも、管理会社に問い合わせるなどして調べてくれるでしょう。
「重要事項説明書」で耐震診断の有無を確認する
不動産の売買契約を結ぶ前に、宅地建物取引士から必ず「重要事項説明」を受けます。
その際に用いられる「重要事項説明書」には、「耐震診断の有無」を記載する欄が設けられています。
ここで「有」となっていれば、耐震診断が実施されていることを意味します。
その場合は、診断結果の概要についても説明を求めましょう。
「無」と記載されている場合は、耐震診断が実施されていないということになります。
管理組合が保管する「長期修繕計画」や「議事録」をチェック
より深く確認したい場合は、管理組合が保管している書類の閲覧を依頼しましょう。
- 長期修繕計画書: 耐震診断や将来の耐震改修工事が計画に盛り込まれているかを確認できます。
- 総会の議事録: 過去に耐震診断の実施が議題に上がったか、その結果どうなったか、といった経緯を知ることができます。
これらの書類は、そのマンションの管理状態や、住民の防災意識の高さを知る上でも非常に重要な手がかりとなります。
もし検討中の物件が「耐震診断未実施」だったら？
立地や価格が魅力的なのに、耐震診断が未実施だった場合、諦めるしかないのでしょうか。
すぐに見送るのではなく、以下の点を確認してみましょう。
なぜ未実施なのか？理由を確認することが第一歩
耐震診断が未実施である理由は様々です。
- 新耐震基準の物件だから: 1981年6月以降に建てられたマンションの場合、「新耐震基準に適合しているので不要」と判断しているケースがあります。
- 費用面の問題: 耐震診断には数十万円から数百万円の費用がかかるため、管理組合の合意形成ができず、実施に至っていない場合があります。
- 住民の関心が低い: 住民の高齢化などにより、耐震化への関心が低く、議題に上がらないケースもあります。
理由を確認することで、そのマンションの管理組合の体質や課題が見えてくることもあります。
個人で耐震診断は依頼できる？費用と注意点
マンションの耐震診断は、建物全体で行うのが基本であり、一個人が専有部（自分の部屋）だけを診断しても意味がありません。
したがって、個人で勝手に依頼することはできず、管理組合の総会で決議を得る必要があります。
もし購入後にあなたが耐震診断の実施を提案する場合、費用は管理組合の修繕積立金から支出されるのが一般的です。
鉄筋コンクリート造マンションの耐震診断費用は、建物の規模や図面の有無にもよりますが、1㎡あたり1,000円～2,500円程度が目安とされています。
こうした専門的な調査は、豊富な実績を持つ会社へ管理組合から依頼することが重要です。
例えば、マンションや公共施設など幅広い建物の耐震診断を手がける株式会社T.D.Sのような専門会社の公式サイトで、具体的な実績や調査の流れを確認してみるのも良いでしょう。
信頼できるパートナーを選ぶためにも、株式会社T.D.Sのように過去の実績を公開しているかどうかが一つの判断基準となります。
耐震改修工事の可能性と費用負担について
耐震診断の結果、Is値が0.6を下回り「耐震改修が必要」と判断された場合、大規模な工事が必要となります。
工事費用は、工法や建物の規模によって大きく異なりますが、一戸あたり数十万円から百万円以上の負担になることも珍しくありません。
国や地方自治体には、耐震改修工事に対する補助金や助成金の制度がありますが、それでも所有者の負担は決して軽くありません。
旧耐震基準のマンションを検討する際は、将来的にこうした費用負担が発生するリスクがあることも念頭に置いておく必要があります。
まとめ：未来の安心を買う選択。耐震診断は中古マンション選びの生命線
中古マンション選びにおいて、「耐震診断済み」であることは、もはや付加価値ではなく、必須のチェック項目と言えるでしょう。
この記事で解説した3つの理由を改めて振り返ります。
- 【安全性】：専門家による客観的な数値で、あなたと家族の命を守る安全性が証明されている。
- 【資産性】：将来の売却時に有利であり、金融機関からの評価も高く、大切な資産価値を維持できる。
- 【経済性】：住宅ローン控除や各種税制優遇、地震保険料の割引など、金銭的なメリットが大きい。
耐震診断済みの物件を選ぶことは、単に頑丈な建物を手に入れるということだけではありません。
それは、管理組合の意識の高さや、将来にわたる安心、そして経済的な恩恵まで含めた「未来の価値」を購入することに他なりません。
これから中古マンションを探す方は、ぜひ不動産会社の担当者に「耐震診断済みの物件はありますか？」と尋ねてみてください。
その一言が、あなたと家族の未来を末永く守る、最良の住まい選びへと繋がるはずです。
